Droit de délaissement : quelle incidence sur la procédure d'expropriation ?
Publié le :
08/07/2025
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Quand le propriétaire veut vendre et la collectivité veut exproprier : qui l'emporte ?
Vous êtes propriétaire d'un terrain situé dans une zone d'aménagement concerté (ZAC). Anticipant un projet public, vous mettez la commune en demeure de racheter votre bien, c'est ce qu'on appelle le « droit de délaissement ». Mais entre-temps, le préfet déclare votre parcelle expropriable. Que se passe-t-il alors ? Dans un arrêt du 28 mai 2025 publié au Bulletin, la Cour de cassation apporte une réponse claire : si l'arrêté de cessibilité existe, le juge doit prononcer le transfert de propriété, peu importe que vous ayez préalablement souhaité « délaisser » le bien.
Pour comprendre l'enjeu de l'arrêt rendu le 28 mai 2025 par la Cour de cassation, il faut commencer par distinguer deux mécanismes que tout oppose dans leur logique, mais qui poursuivent un même objectif : le transfert d'un bien privé à une personne publique.
Le droit de délaissement, prévu par les articles L. 230-1 et suivants du Code de l'urbanisme, est un droit du propriétaire. Lorsqu'un terrain se trouve dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) ou frappé d'un emplacement réservé au plan local d'urbanisme, son propriétaire peut prendre l'initiative de mettre en demeure la collectivité publique d'acquérir son bien, sans attendre que celle-ci enclenche une procédure d'expropriation. C'est, en quelque sorte, une « expropriation à l'envers » : c'est le propriétaire qui dit à la commune, « rachetez-moi mon terrain ». À défaut d'accord amiable sur le prix, le juge de l'expropriation est saisi pour le fixer.
L'expropriation pour cause d'utilité publique, elle, est l'inverse exact : c'est la personne publique qui prend l'initiative. Après une longue procédure encadrée par le Code de l'expropriation, déclaration d'utilité publique (DUP), enquête parcellaire, arrêté de cessibilité, le préfet identifie les parcelles à exproprier, et le juge de l'expropriation prononce le transfert de propriété au profit de la collectivité ou de l'établissement public désigné comme bénéficiaire.
Tant que ces deux procédures ne se rencontrent pas, tout va bien. Mais que se passe-t-il quand elles se croisent ? C'est précisément ce qui s'est joué dans l'affaire portée devant la Cour de cassation.
Une société foncière est propriétaire de plusieurs parcelles situées dans le périmètre d'une ZAC en région parisienne. Considérant qu'un projet public va affecter ses biens, elle décide de prendre les devants et met en demeure la commune d'acquérir ces parcelles dans le cadre du droit de délaissement. La commune ne donne pas suite ; le 1er juillet 2023, la société saisit le juge de l'expropriation pour qu'il ordonne le transfert de propriété et fixe le prix.
Mais entre-temps, l'administration accélère. Le 12 avril 2023, un arrêté préfectoral déclare d'utilité publique le projet d'aménagement de la ZAC. Puis, le 20 octobre 2023, un arrêté de cessibilité désigne précisément les parcelles concernées comme devant être transférées à un établissement public foncier, l'EPFIF, Établissement public foncier d'Île-de-France. Sur la base de ces deux actes administratifs, l'EPFIF saisit lui aussi le juge de l'expropriation pour que le transfert de propriété soit prononcé à son profit.
Premier round, devant le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Versailles : le 9 novembre 2023, le magistrat refuse de prononcer le transfert au profit de l'EPFIF. Son raisonnement ? Puisque la procédure de délaissement avait été engagée avant la procédure d'expropriation, elle devait primer. Le bien revenait donc à la commune, et non à l'établissement public foncier.
L'EPFIF se pourvoit en cassation. Et, le 28 mai 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse cette décision.
La Haute juridiction part d'une règle simple, posée par le Code de l'expropriation : le juge de l'expropriation a une compétence strictement encadrée. Il ne juge pas l'opportunité de l'expropriation, c'est l'affaire du juge administratif qui contrôle la légalité de la déclaration d'utilité publique et de l'arrêté de cessibilité. Lui, le juge judiciaire de l'expropriation, se borne à vérifier deux choses : que le dossier transmis par l'administration est complet, et que les actes administratifs (DUP et arrêté de cessibilité) ne sont ni caducs, ni annulés.
La Cour de cassation s'appuie expressément sur une décision du Conseil constitutionnel du 16 mai 2012 (n° 2012-247 QPC), qui avait déjà précisé cette répartition des compétences. Le rôle du juge de l'expropriation n'est pas d'apprécier les mérites comparés de la procédure de délaissement et de la procédure d'expropriation : il est de prononcer le transfert si les conditions formelles sont réunies, et de le refuser si elles ne le sont pas :
« Il en résulte que, dès lors qu'une parcelle est visée par un arrêté de cessibilité, le juge de l'expropriation prononce, sous réserve de ce qui précède, le transfert de propriété, peu important que son propriétaire ait préalablement notifié à la collectivité publique ou à l'établissement public son souhait d'exercer son droit de délaissement. ».
La règle ainsi posée est limpide : l'antériorité de la demande de délaissement n'arrête pas la machine de l'expropriation. Une fois l'arrêté de cessibilité régulièrement pris, la procédure d'expropriation aboutit, et le bénéficiaire désigné par cet arrêté ici, l'EPFIF, devient propriétaire du bien.
Cette décision, publiée au Bulletin de la Cour de cassation et donc revêtue d'une portée de principe, emporte des conséquences importantes pour les deux camps en présence.
Pour le propriétaire, la leçon est claire : engager une procédure de délaissement ne crée aucun « droit acquis » qui ferait obstacle à une expropriation ultérieure au profit d'un autre bénéficiaire. La société foncière qui pensait pouvoir contraindre la commune à acheter ses terrains a finalement vu ces mêmes terrains transférés à l'EPFIF. Cela ne signifie pas que le droit de délaissement n'a plus aucun intérêt, il garde toute sa valeur tant qu'aucune procédure d'expropriation n'est enclenchée, mais il ne constitue pas un bouclier opposable à l'autorité expropriante.
Pour les collectivités publiques et les établissements publics fonciers, l'arrêt sécurise leur action. Le simple fait qu'un propriétaire ait préalablement notifié son intention d'exercer son droit de délaissement n'oblige pas la personne publique à passer par cette voie, ni ne paralyse une procédure d'expropriation conduite parallèlement. C'est la procédure administrative menée à son terme qui prime, dès lors que ses formalités sont régulièrement respectées.
Cette solution affirme, comme le souligne la doctrine, la primauté des actes administratifs sur les initiatives privées en matière de transfert de propriété pour cause d'utilité publique. Elle s'inscrit dans la logique générale du Code de l'expropriation, qui réserve au juge judiciaire un rôle de stricte vérification formelle, le contrôle de fond appartenant au juge administratif.
Si la décision est rendue dans une affaire francilienne, elle a vocation à s'appliquer sur l'ensemble du territoire national. Les collectivités ultramarines n'échappent pas à la problématique au regard des nombreuses opérations d'aménagement engagées sur leurs territoires (ZAC, opérations d'intérêt national, projets de logement social, équipements publics), les procédures d'expropriation étant fréquentes et touchent une diversité particulière de propriétaires.
Les spécificités foncières, indivisions complexes, titres de propriété parfois fragiles, foncier coutumier, parcelles situées en zones soumises à divers régimes de protection, rendent particulièrement utile, pour les propriétaires concernés, une connaissance précise de leurs droits et de la portée exacte de chacune des procédures qui peuvent les viser. La décision du 28 mai 2025 vient rappeler que, dans le rapport de force juridique entre propriétaire privé et collectivité publique, l'aboutissement formel de la procédure d'expropriation prévaut sur les démarches préalables du propriétaire.
Ce qu'il faut retenir :
• Le droit de délaissement permet à un propriétaire situé dans une ZAC ou sur un emplacement réservé d'imposer à la collectivité l'achat de son bien, sans attendre une expropriation.
• Mais cette démarche ne fait pas obstacle à une procédure d'expropriation engagée parallèlement, dès lors qu'un arrêté de cessibilité a été régulièrement pris.
• Le juge de l'expropriation n'apprécie pas l'opportunité ni les mérites comparés des deux procédures : il vérifie la régularité formelle du dossier et prononce le transfert si les conditions sont remplies.
• Le bénéficiaire du transfert est celui qui est désigné dans l'arrêté de cessibilité, qui peut donc différer de la personne publique préalablement mise en demeure d'acquérir.
• Pour contester l'expropriation, le propriétaire doit attaquer la légalité de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité devant le juge administratif.
Patrick Lingibé, cabinet JURISGUYANE
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