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Vente immobilière : présomption de connaissance du vice

Publié le : 06/11/2023 06 novembre nov. 11 2023

Le vendeur ne peut opposer une clause d’exclusion de garantie des vices cachés s’il avait connaissance des vices. Cette connaissance est présumée lorsqu’il exécute lui-même les travaux à l'origine des désordres affectant le bien vendu.Se plaignant de désordres, l'acquéreur d'une maison d'habitation a, après expertise, assigné la SCI venderesse en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Pour rejeter les demandes indemnitaires de l'acquéreur, la cour d'appel de Limoges a retenu qu'il ne rapportait pas la preuve que la SCI avait connaissance du vice caché affectant l'immeuble à la date de sa vente et que celle-ci était donc fondée à lui opposer la clause de non garantie figurant dans l'acte de vente.
Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation au visa de l'article 1643 du code civil.Dans un arrêt du 19 octobre 2023 (pourvoi n° 22-15.536), elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l'origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l'identité de ses associés et gérants, de sorte qu'elle s'était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice. 
SUR LE MEME SUJET :
Clause d’exclusion de garantie des contrats d’assurance - 17 février 2011
Destruction de l’immeuble : responsabilité du vendeur également constructeur - 30 juillet 2013

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