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Promesse de vente, transaction et escroquerie

Promesse de vente, transaction et escroquerie

Publié le : 12/11/2021 12 novembre nov. 11 2021

Le délit d'escroquerie est constitué lorsqu'un individu se porte acquéreur d'un appartement sans intention de mener cet achat à terme dans l'unique but de pouvoir engager un recours à l'encontre du permis de construire obtenu par un voisin et de le contraindre à transiger.



M. S. a signé en qualité d'acquéreur un compromis de vente portant sur un appartement, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier.



Par courrier recommandé du même jour, M. S. a déposé un recours gracieux auprès du maire pour obtenir le retrait du permis de construire délivré à une SCI pour l'édification d'un immeuble sur un terrain voisin, puis un recours contentieux auprès du tribunal administratif de Versailles tendant à son annulation.



Dans le cadre d'un protocole transactionnel, la SCI a versé à M. S. une somme de 35.000 € à titre d'indemnité globale et forfaitaire en contrepartie de son désistement d'instance et d'action.



La cour d'appel de Versailles a dit établi le délit d'escroquerie à l'encontre de M.S.



Elle a énoncé que M. S. a signé la promesse de vente seulement deux jours après avoir visité l'appartement une seule fois, sans que sa mère, à qui cet achat était destiné, ne l'ait elle-même visité, et ce, alors qu'il venait de découvrir à proximité l'existence d'un projet de construction immobilière qu'il a jugé suffisamment gênant pour intenter immédiatement un recours.



Elle a relevé que cette promesse a été assortie de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt portant sur la totalité du prix de vente, alors qu'un tel prêt excédait ses facultés, puisqu'il supportait déjà la charge de deux crédits immobiliers représentant 40 % de ses ressources et que le recours à un emprunt de sa part, pour acquérir un bien destiné à sa mère, ne s'expliquait pas.



Elle a ajouté que le recours contentieux à l'égard du permis de construire a été engagé par M. S. la veille de la date butoir d'obtention du crédit immobilier, sachant que son dossier restait à approfondir, que la transaction a été signée alors qu'il savait depuis un mois que le prêt lui était refusé, et qu'il s'est davantage attaché à négocier avec la SCI plutôt qu'à poursuivre la procédure contentieuse devant le juge administratif.



Enfin, la cour d'appel a retenu que M. S., professionnel de l'immobilier aguerri en matière d'urbanisme et familier des recours en la matière, s'est porté acquéreur de l'appartement sans intention de mener cet achat à terme mais dans l'unique but de pouvoir engager un recours à l'encontre du permis de construire obtenu par la SCI et de la contraindre à transiger, celle-ci ayant dû payer pour obtenir son désistement et pouvoir ainsi mener à bien son projet immobilier sans retard.



La cour d'appel en a déduit que, par ces manoeuvres frauduleuses, M. S. a trompé la SCI et l'a déterminée à lui remettre la somme de 35.000 €.



Dans un arrêt du 15 septembre 2021 (pourvoi n° 20-80.239), la Cour de cassation rejette le pourvoi de M. S., estimant qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a caractérisé, sans insuffisance ni contradiction, l'existence de manoeuvres frauduleuses déterminantes de la remise des fonds, a justifié sa décision.

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