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Indemnisation des acquéreurs d’un immeuble atteint de vices cachés et garantie du notaire

Publié le : 21/02/2020 21 février févr. 2020
Lorsqu’un immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur, qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente, est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction. La garantie du notaire est calculée en fonction du montant de l’indemnisation.

A la suite de la vente d’une maison d’habitation, les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés suivant l’apparition de désordres et après expertise, ainsi que le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Dans un arrêt du 27 septembre 2018, la cour d’appel de Lyon a condamné le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble tout en rappelant que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter la condamnation à hauteur de 10 %. Elle a d’abord relevé que les acquéreurs qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1645 du code civil. Ensuite, elle a rappelé que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages-intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice. Ainsi la cour a conclu que la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. X. était établie et que les évaluations de l’expert-judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne et que le préjudice subi par les acquéreurs ne pouvait être réparé sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation.
La Cour de cassation rejette le pourvoi dans un arrêt du 30 janvier 2020 et valide le raisonnement de la cour d’appel. Elle rappelle que lorsqu’un immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente, est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.La garantie du notaire et de l’agent immobilier est calculée en fonction du montant de l’indemnisation.

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 janvier 2020 (pourvoi n° 19-10.176 - ECLI:FR:CCASS:2020:C300066) - rejet du pourvoi contre cour d’appel de Lyon, 27 septembre 2018 - https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTex...
- Code civil, article 1645 - https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI0000064...

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