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Droit de préemption en présence d'un lot unique

Publié le : 27/01/2022 27 janvier janv. 01 2022

Le cahier des conditions de la vente autorisée par le juge-commissaire mentionnant une mise à prix globale de l'ensemble des biens composant un lot unique, une répartition des parcelles entre l'adjudicataire évincé et les preneurs ainsi que la fixation de leurs prix respectifs s'en trouve exclue.La propriétaire de plusieurs biens immobiliers, dont certains avaient été donnés à bail rural à long terme à un couple d'agriculteurs, a été placée en liquidation judiciaire.
Par ordonnance du juge-commissaire, le mandataire liquidateur a été autorisée à poursuivre, en la forme des saisies immobilières, la vente en un lot unique des immeubles appartenant à la débitrice.Une SCI a été déclarée adjudicataire de ce lot mais les preneurs ont exercé leur droit de préemption sur l'ensemble des parcelles.
La cour d'appel d'Orléans a rejeté la demande de la SCI en cantonnement de la préemption exercée par les agriculteurs et en déclaration de sa qualité d'adjudicataire des biens non loués.Les juges du fond ont énoncé que la substitution pure et simple à l'adjudicataire des bénéficiaires du droit de préemption conduisait au transfert de propriété au seul profit de ceux-ci, aux conditions de la vente aux enchères relatives tant à l'objet qu'au prix de cette opération, et qu'aucune disposition légale ou réglementaire ne prévoyait une modification postérieure des éléments d'une telle vente.Ils ont relevé que le cahier des conditions de la vente autorisée par ordonnance du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la débitrice mentionnait une mise à prix globale de l'ensemble des biens composant un lot unique, ce qui excluait une répartition des parcelles entre l'adjudicataire évincé et les preneurs ainsi que la fixation de leurs prix respectifs.
Dans un arrêt du 17 novembre 2021 (pourvoi n° 20-16.904), la Cour de cassation considère que les juges en ont exactement déduit, sans violer le principe de la contradiction, que la demande de réduction des effets de la substitution prévue par l'article L. 412-11 du code rural et de la pêche maritime devait être rejetée.  

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