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L'obligation de conseil et mise en garde de l'agent immobilier contre l'insolvabilité de l'acheteur

Publié le : 06/03/2020 06 mars mars 2020
L'agent immobilier manque à son obligation contractuelle, lorsqu'il ne vérifie pas la solvabilité de l'acheteur. 

Les vendeurs confient un mandat de vente d'immeuble à un agent immobilier. Celui-ci trouve un acheteur et leur fait signer une promesse synallagmatique de vente, dans laquelle il déclare ne pas avoir à recourir à un emprunt. Le jour de réitération de la promesse par acte authentique, l'acheteur ne se présente pas, mais s'engage à payer le lendemain la somme de 17.000 € aux vendeurs et de 10.000 € à l'agent immobilier. Ces sommes n'étant pas réglées, les vendeurs décident d'assigner en indemnisation l'acheteur et l'agent immobilier.
Par un arrêt du 13 septembre 2018, la cour d'appel d'Amiens rejette la demande des vendeurs.Selon la cour, l'agent immobilier dispose des mêmes moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité de l'acheteur. En effet, les acheteurs étaient libres de ne pas accepter la vente, s'ils estimaient que les garanties n'étaient pas suffisantes. De plus, l'absence d'un emprunt n'était pas dissimulée car mentionnée et acceptée dans la promesse. 
Le 11 décembre 2019, la Cour de cassation casse partiellement l'arrêt de la cour d'appel. Au visa de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les juges rappellent le devoir de conseil et de mise en garde de l'agent immobilier. Celui-ci aurait dû informer les vendeurs des garanties à prendre ou, du moins, les mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acheteur.

- Cour de cassation, 1ère chambre civile, 11 décembre 2019 (pourvoi n° 18-24.381 - ECLI:FR:CCASS:2019:C101067), M. et Mme M. c/ société STDI - cassation partielle de cour d'appel d'Amiens, 13 septembre 2018 (renvoi devant la cour d'appel de Douai) - https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTex...
- Code civil, article 1147 (applicable en l'espèce) - https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI0000064...;

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